Financer le projet, c’est déjà l’organiser

Le financement agit à deux échelles complémentaires. À l’échelle de la ville, il oriente les infrastructures, le foncier et les programmes. À l’échelle du projet, il organise la commande, répartit les responsabilités et détermine la continuité entre conception et réalisation.

Un projet n’est pas seulement façonné par son site et son programme. Il l’est aussi par la manière dont il est financé, contractualisé et réalisé. Ces conditions déterminent le temps accordé aux études, la répartition des responsabilités et la capacité des concepteurs à rester présents lorsque les décisions deviennent constructives.

Le financement ne façonne donc pas seulement les infrastructures ou la valeur foncière. Il contribue également à transformer la nature même de la commande et l'organisation de ceux qui la portent.

Cette logique se retrouve dans les opérations de transformation du parc immobilier existant. Qu'il s'agisse de logements, de bureaux, d'hôtels ou d'autres programmes, les possibilités de mutation dépendent autant des qualités du bâti que des conditions économiques dans lesquelles elles peuvent être engagées. Un bâtiment peut être techniquement transformable, mais ne pas l'être économiquement dans une opération donnée. À l'inverse, une évolution du marché ou des conditions de financement peut rendre possible une transformation qui ne l'était pas quelques années auparavant.

Le projet architectural intervient donc toujours dans un équilibre entre valeur d'usage, valeur patrimoniale, coût de transformation et rendement attendu. Cette réalité devient particulièrement visible lorsque les conditions de contractualisation modifient la répartition des responsabilités entre conception et réalisation.

Concevoir et réaliser : une continuité qui peut se rompre

Le recours à des formes de conception-réalisation constitue un exemple particulièrement révélateur de cette évolution. Ce mode de passation permet de confier à un même titulaire la conception et l'exécution d'un ouvrage, là où le cadre classique sépare les missions de maîtrise d'œuvre et les travaux.¹ Il peut répondre à des objectifs de simplification ou de maîtrise opérationnelle, mais il modifie aussi la manière dont les compétences sont distribuées au sein du projet.

Ce qui m'intéresse ici n'est pas de considérer la conception-réalisation comme intrinsèquement incompatible avec la qualité architecturale. C'est plutôt de montrer qu'un changement dans l'organisation contractuelle peut produire un changement dans la circulation de la décision.

Dans une organisation classique de maîtrise d'œuvre, l'architecte peut rester présent de l'esquisse au chantier et maintenir une continuité entre l'intention initiale et sa traduction technique. Dans une organisation où conception et exécution sont regroupées sous une même responsabilité, cette continuité peut prendre une autre forme : les études et les arbitrages sont alors intégrés à une organisation dans laquelle les contraintes de production, de coût et de planning prennent une place déterminante.

L'intention architecturale ne disparaît pas nécessairement, mais elle peut changer de mains au moment même où les choix deviennent les plus concrets. La question n'est donc pas seulement de savoir qui dessine. Elle est de savoir qui reste en capacité de relier le dessin à ce qui sera effectivement construit.

Le donneur d'ordre et le concepteur

Cette évolution renvoie à une transformation plus large de la relation entre commanditaire et concepteur.

À mesure que certaines maîtrises d'ouvrage se financiarisent, le donneur d'ordre peut devenir moins directement identifié à une intention de projet et davantage soumis à des impératifs de rentabilité, de valorisation et de conformité. Les acteurs se multiplient, la chaîne de décision s'allonge et la distance entre celui qui finance, celui qui commande et celui qui conçoit peut progressivement se renforcer.

Cette situation s'inscrit dans une transformation plus générale de la relation entre capital et production. Michel Aglietta souligne notamment la tension entre la domination de la logique de la valeur actionnariale et la nécessité d'une transformation profonde des systèmes productifs pour atteindre les objectifs climatiques.²

Pour l'architecture, cette question prend une forme particulière : lorsque le projet devient un actif parmi d'autres, la conception peut être ramenée à l'une des composantes du processus de valorisation. Le temps consacré aux études devient alors lui-même un coût à optimiser, et la présence de l'architecte dans les différentes phases de l'opération peut être considérée comme une variable parmi d'autres.

C'est précisément là que je vois un enjeu pour la pratique.

Il ne s'agit pas de s'opposer aux acteurs du financement, mais de pouvoir dialoguer avec eux depuis le projet.

Les investisseurs, les gestionnaires d'actifs ou les maîtres d'ouvrage professionnels portent des intérêts spécifiques qui sont légitimes dans l'économie d'une opération. Mais ils participent aussi, qu'ils le souhaitent ou non, à la transformation concrète de la ville. Comprendre leurs contraintes et leurs stratégies est donc une condition pour pouvoir discuter réellement de ce que le projet peut devenir.

Habiter cette réalité autrement

Reconnaître le poids de la finance dans la production urbaine ne signifie pas s'y résigner. Cela permet au contraire de nommer plus précisément l'endroit où l'architecte peut encore agir. La question n'est jamais seulement de dessiner, mais de savoir depuis quelle position il est possible de peser sur l'organisation et les conditions économiques d'un projet.

Cette position suppose de ne pas abandonner les champs technique, économique et organisationnel au motif qu'ils seraient extérieurs à l'architecture. Elle suppose au contraire de développer suffisamment de culture dans ces domaines pour comprendre les contraintes auxquelles sont soumis les autres acteurs et pouvoir discuter avec eux sur un pied d'égalité.

Il ne s'agit pas pour autant de diaboliser la finance ou de prétendre que l'architecte devrait décider seul de l'avenir des opérations. Les acteurs des sociétés d'investissement sont eux aussi des acteurs de la société ; derrière les institutions et les mécanismes financiers, il existe toujours des personnes qui prennent des décisions à partir d'intérêts, de contraintes et de représentations différentes.

Je crois davantage à une approche qui cherche à recréer du lien entre ces positions.

Cela peut passer par des organisations de projet plus resserrées, dans lesquelles les acteurs du financement, de la maîtrise d'ouvrage et de la conception peuvent dialoguer suffisamment tôt pour que les arbitrages économiques ne soient pas seulement des corrections apportées au projet, mais deviennent eux-mêmes des données de sa conception.

L'objectif n'est pas de confondre les rôles. Il est de les faire dialoguer.

Réinvestir la relation entre finance et conception

Cette approche me paraît particulièrement importante dans un contexte où le changement climatique impose de transformer rapidement le bâti et les territoires existants. La réhabilitation, l'adaptation des bâtiments, la transformation des usages ou la mutation des quartiers nécessitent des investissements considérables. La transition écologique ne pourra donc pas être menée indépendamment des acteurs qui détiennent et orientent ces capitaux.

La question devient alors presque pragmatique : comment faire de cette réalité financière une condition de projet plutôt qu'une force qui lui échappe ?

Il me semble que l'architecte a une place à reprendre dans cette relation, notamment en intervenant plus en amont des opérations, au moment où se définissent les programmes, les scénarios de transformation, les équilibres économiques et les conditions de mise en œuvre.

C'est aussi à ce moment qu'il peut apporter quelque chose de spécifique : une capacité à mettre en relation des enjeux qui sont souvent traités séparément. Un programme peut être regardé du point de vue de sa rentabilité, mais aussi de sa qualité d'usage et de son inscription urbaine. Un actif peut être considéré au regard de sa valeur, mais aussi de sa capacité à évoluer. Une économie peut être envisagée non seulement comme une réduction, mais comme une décision permettant de sécuriser la réalisation et la pérennité du projet.

L'architecte retrouve alors une capacité d'action non pas en refusant les contraintes économiques, mais en entrant dans leur construction.